江翠重劃區mobile01、江子翠重劃區缺點、江 翠 北 討論 區在PTT/mobile01評價與討論，在ptt社群跟網路上大家這樣說

大家好，小弟從2013就開始看房。
不知不覺也養成了每天定時爬home-sale版的習慣。
四年下來在這個版上吸取各位前輩的經驗，
不管看多、看空的論述都讓我對房地產有更深刻的認識。
因此抱持著回饋的心情來分享我購屋的心得。

我也認為台灣的房價貴的不合理，
小弟是剛性需求自住客，考量到現實生活，我沒有等太久的本錢。
因此就請各位大大高抬貴手，不必在這邊討論房市的多與空了。


先說我的背景
小弟不到三十歲，就算經過幾年社會的摧殘身體還算可以，算是還有本錢背30年的房貸。
大學畢業後就到台北租屋討生活，跟未來的女朋友一直想要有自己的房子，不想要再幫別
人繳房租。
加上也與女友論及婚嫁，也願意一起背房貸當屋奴，所以就開始周末看屋的行程，從2013
年到現在也快四年。

(一)如何決定預算與區域?

由於口袋不深，家裡也無法再支援銀彈。
根據我與女友的收入推估，可負擔的總價在一千萬以下，
我們預計要住十年以上，並等小孩上小學後再換房，所以目標就是至少要兩房
由於工作是業務性質，個人又很愛開車，所以車位就變成是必須品 。
但考量到台北車位夭壽貴，所以若車位好租就打算不買。
區域的部分則鎖定新北第一圈，目標是交通方便/開車不會塞車的地方，更重要的是房價
負擔的起。
因此幾個區域就出來了:

新莊頭前副都心:
交通方便、三捷運環繞交會、發展有想像空間，房價40~50/P

汐止:
離東區近，坐火車到台北車站其實很快、雙高速公路交會，到東區走環東也很快，
缺點就是潮濕(對我來說還好)+大同路會塞車
因為租屋處地緣的關係，汐止是我第一個看房區域
這幾年汐止房價跌的蠻有感的，我一直認為汐止是雙北CP值很高的區域
可惜未來老婆不愛汐止，只好跟汐止忍痛說再見。

林口:
除了outlet那區外 ，房價還算合理，道路規劃很整齊，是個欣欣向榮的區域。
尤其是文化北路CP值超高，走路還可以到捷運，當初差點下單富堡晶棧。
很多人會擔心文化北路大卡車 砂石車帶來的噪音，但我想應該可以透過氣密窗解決
由於未來老婆上班在內湖上班，我們還特地去林口住一晚實測通勤時間。
實測的結論就是: 開車走高速公路太耗時間，也只好跟林口說掰掰

板橋江翠北側重劃區:
2016年以前根本沒考慮這區，因為看了也買不起，
感謝茂德機構在江翠one推出時打低價策略。
後續在這個區域看了江翠ONE、江翠一號(PARK)、聯上涵翠、新潤青峰
這幾個建案將在文章後半段作比較。

土城重劃區:
離捷運站近，也在我認為最值錢的藍線捷運上。
腹地不算小，且重劃區與日月光的商場應有望成為獨立的生活圈。
缺點是未來附近有醫院，擔心生活品質受到影響，
且那區還是有不知名的臭味(似乎是養豬的臭味)
這區域有看了馥華城安，可能代銷看我年紀輕，並沒有很認真跟我介紹
當時代銷也堅持成交價一定會在40萬/坪以上，價格覺得與板橋江翠北無異
也就沒繼續詢價了。
(後來得知實際成交價在40萬以下，替接待我的業務感到可惜XD)

最後選擇江翠北重劃區， 因為未來老婆是半個板橋人，夢想就是在板橋買自己的房子。
我則是喜歡重劃區的規劃、連外道路方便、價格又相對有優勢 (土城都要40萬了、新莊
迴龍也要35左右，板橋江翠北40萬我覺得進可攻退可守)

(二)選屋偏好:

1.十年內新房 :
減少修繕房屋的隱含成本，且都要貸款當屋奴了，
我不希望我重金扛債買下的房子外表破破爛爛。

2.重劃區尤佳 :
我是鄉下來的孩子，一直很討厭都市叢林的感覺，例如擁擠雜亂的街道
，紛亂的市容，我認為這些會影響我的情緒與心境。

3.要安靜:
回到家就是睡覺，對我而言生活機能等於吵雜與髒亂。
若生活機能與寧靜的環境只能二擇一，我會毫不考慮選擇後者。
，我可以接受騎車去買消夜、生活所需(在家鄉就是這樣)

4.不可明顯嫌惡設施:
如前面所述，只會住十年，必須考量到轉手性。
若有重大風水瑕疵或是嫌惡設施，住的不舒服且轉手不易

5.總價一千萬以內:
我相信一千萬是普通上班受薪雙薪家庭所能負擔的上限，
就算可以負擔一千萬以上的人，也不會看上我小坪數的房子。
也就是說，我認為十年後接手我房子的人，也是跟十年前的我一樣，
所以盡量將總價壓在普通人可以負擔的範圍(千萬以內)

考量到上面所述，我就在火力鎖定在江翠北側重劃區了，
以下是該區目前推出各個建案的心得:

1.江翠萬 :
格局差、棟距近、住商混和、戶數多，總體而言適住性差。
一定要買車位
考量到目前市況投資客不
會出來買房，後續會接我房子的人應該是首購自住族，應該跟我一樣注意生活品質，未來
轉手應該也無好價錢，PASS!

2.江翠park:
外觀江翠萬很像，但離捷運預定站近(也是700公尺)，旁邊有舊巨蛋會很有壓
迫感(個人主觀)、格局不優、價格貴(明明就離殯儀館近) PASS!
一定要買車位

3.聯上涵翠:
我覺得地點是江翠北測最好的，附近土地有國泰/國美等高價建商在旁邊，
與長江路的新成屋大樓隔著一個公園，我估計未來這區市容會很雅致
(現在已經很不錯了，但可惜公園中有間廟)
原本屬意17坪1+1格局，但可惜沒獨立廚房，空間太小；而20坪以上房型又超
出我價格預算。
但整體而言建材不差，格局也方正坪效高，建蔽率低使得不會太過壅擠
一定要買車位

4.新潤青峰:
優點:

價格優勢:板橋最便宜新建案 (對不起，我不認為SUPER系列是板橋)
建商規矩:新潤算是較年輕的建商，但網路上幾乎無負面評價
我特地到淡水與新莊觀察新潤蓋好的新成屋，品質可以接受
格局方正:雖然雨遮還是計價，但多數戶別格局方正，室內無柱，可使用空間大
20坪產品可以弄成1+1房+獨立廚房，已經將空間規畫到極致了。
生活機能:離中正路商圈近，算是有生活機能的重劃區
環境 :附近是435藝文特區，但老實說這對我來說無感，
我反而喜歡那區離塵不離城的感覺
低首付方案:適合口袋不深的小資族

缺點與不確定性:
附近有新型態的果菜市場(建商說不會髒亂)、
附近有環保用地(目前據說租給公車停靠)、
基地前面有自助洗車廠(建商說是違建以後會拆)
一層九戶/單面採逛 (小坪數建案無解)、
離台北較遠:雖然代銷強調AB區是江翠重劃區龍首，但離台北市距離是最遠的一區

總評幾個建案:

格局: 聯上>青峰>>>>>>>>>茂德江翠系列
地點: 聯上>茂德江翠系列>青峰
建商 :聯上=新潤>>>>>>茂德江翠系列
價格 :茂德=聯上>青峰 (這很難比較，請各位自行走訪查證)

最後選擇青峰，雖然我知道房地產除了地點還是地點，但考量到口袋深度就忍痛剔除聯上
；考量到適住性就毫不考慮剃掉茂德系列。
因此青峰雖然有些小缺點與不確定因素，卻是我可以負擔的範圍下最實際的選擇。
格局與環境適住性不差，請可以兼顧我與未來老婆的需求 (安靜與生活機能兼顧)
然後在未來老婆的堅持下買了車位 (該案戶數比車位多，我認為車位也挺保值，至少一定
好出租)

若有板友對新潤青峰有興趣，歡迎來信詢問。


另外我也看了以下建案，各位有興趣歡迎私訊討論
汐止 : 綠意皇意/敦美苑/新捷都=Icity=超級花園(就在水泥廠旁邊唷)
新莊 :皇翔御花園/合康新世代
林口:富堡晶都/富堡晶棧/藝樹家/南方木林/玄泰V park
土城: 馥華城安/湛然龍邸/利舟和悅

P.S.

現在資訊很發達，請自己多做功課了解行情。
千萬不要相信自住沒差這句話，同樣的價格，2014年只能買汐止，現在可以買板橋了 。
(沒有要貶低汐止，只是反映區域行情)

希望有幫助到大家~

--
過獎了，是因為未來老婆願意一起付房貸，我才有LP可以捏
謝謝p大指教，其實下單前也是掙扎很久，只能安慰自己我買的沒高40/坪太多
買C棟...九戶兩部電梯真的是缺點，但若要買到四併的物件，幾乎都是大坪數
我口袋太淺...
筆誤XD
請問這是新成屋的價格嗎? 單價不高，但總價應該都暴預算了
謝謝L大， 不娶的話還不起房貸XD
大大說的是新花開嗎? 覺得離學校太近...怕吵
上次實測林口到內湖...國道一號我開了一個半小時....
板橋的話 女友是打算公車轉捷運通勤 實測大約50分鐘 他可以接受了
真正會開車的是我 在忠孝新生上班
是的，之前我們租在汐止新台五路，女友到內科上班也是坐了快一小時的公車，這是很多
人
大大過獎，是有人願意一起分擔房貸才敢買下去的。
而且房子還沒蓋好，等交屋才是壓力開始
目前先繳8%的首付款80萬~ 交屋時預計貸款八成
謝謝 已經開始負債了，不保重不行XD
大大說的是青優戶方案，這個方案造成排隊現象，先前版上有討論過
我也覺得很扯....
真的 而且是極限XD
排隊是真的，因為目前已購戶的群組內 不少人都是排隊的戶別。
需要排隊的青優戶限定2-6樓的低樓層物件共100戶。
青峰的量體是344戶，就算100戶青優戶全銷售完畢，還是要砸資源行銷剩餘的244戶
所以才會看到這麼大的廣告量囉。

0745林口歐悅汽車旅館出發
0810上林口交流道
0910下堤頂交流道
0915到洲子街

另外一半沒有腳 只能坐大眾運輸工具
土城已經是他極限了 再遠會引發罷工
我們當時住在新台五路後段，記得是要轉兩次公車，加上走路的時間真的要抓一小時。
08/27 01:22
真的 沒有最佳解 只有最適解
還請教大大認為青峰不優的點是什麼？
08/27 02:01
行動力=0的意思 哈哈
來台北工作第一年就住中永和，也是個方便的好地方
但比價下來 真的沒比江翠北便宜
大大分析透徹，三重重劃區是指集賢路那塊嗎？
我很喜歡那邊 但是都爆總價了
之後房市怎樣很難說
因為我家在台北本來就沒房產
所以“住”這件事情對我來說就是支出
如果十年後有小漲 能夠cover這幾年繳的稅與雜費，就等於十年來都省下住的花費，這樣
我就能接受了。
這我倒覺得還好 但如果新潤跟茂德老闆是同一個
我就會慎重考慮了
習慣晚起了 看來林口真的無緣
大大有資訊的話能否分享一下
雖然買都買了 但至少可以讓我更留言後續蓋的狀況
是三十年 真的很慘
謝謝哦 希望真的是聽某嘴 大富貴
有考慮三蘆 但研究後發現那邊房子都是房價低基期時蓋的，坪數都不小，請單價幾乎都
要40up，幾乎都爆總價預算了
且同樣的價格，我們認為板橋比較值得
謝謝，車位真的貴就是了
我覺得看區域哦 板橋我覺得往下空間有限了
15:06
下單前有去新潤的新成屋仔細看...品質算是可以接受
個人是認為江翠重劃區是已經落底了 所以才願意在此區買預售屋
另外是財務的問題，購買一千萬左右的新成屋至少要準備個250萬，小弟目前是無法一下
子拿出這麼多的錢。目前是便宜租親戚的空房，所以預計先買預售屋讓兩人有個明確的目
標（也好跟岳父母談婚事）
小弟先前在汐止看房 ，深深體會到晚買享折扣這件事，許多建商出清餘屋折扣都很深，
但往往格局與座向都不是我想要的。因此才會在一個我預估跌幅不深的區域，用預售的形
式先買到我滿意的物件。
土城很大 要看土城哪裡或是否工業宅，如果是頂埔那邊好像就二字頭三字頭。
我看湛然龍邸最便宜真的要40萬 還是不二價
確實有考慮過頭前 新舊案子也看了快十間
可惜就是小坪數物件不多，看上眼的幾乎都爆預算。
另外我覺得頭前房子蓋的太密集，有點可惜。
不過整體而言真的是很有潛力的區域

推 killerbbt: 可以請問自備多少貸款多少嗎08/26 23:30
→ a001ou: 在內湖上班卻嫌棄汐止買在江翠實在有點虧,但買了仍恭喜你08/26 23:32
→ lijibala: 因為是預售 目前僅繳了80萬的訂金+簽約金 (總價的8%)08/26 23:32
→ lijibala: A大，只能說未來老婆很愛板橋 (她算是半個板橋人)08/26 23:36
→ lijibala: 汐止到內科 大眾交通工具也是要40分鐘 有車會快速些08/26 23:37
→ lijibala: 而且未來老婆工作可能會跳槽，所以就不限定汐止了08/26 23:38
推 cutesuper: 沒能買汐止可惜 畢竟卡內湖上班這點08/26 23:38
推 Jayfengk: 這樣算來也要1000耶 實際坪數大概14坪08/26 23:38
推 YAYA6655: 不簡單...這年紀買千萬附近的房，很厲害08/26 23:38
→ YAYA6655: 我在你年紀，只能買300萬的。 :D08/26 23:38
→ cutesuper: 但如果會換工作 這倒是無妨了08/26 23:38
→ pds1: 不太想澆冷水 不過我不認為青峰值1P四開頭08/26 23:41
推 n6120c: 恭喜喔，請教買那一棟a還c? 2梯9戶夠用嗎？買這真疼老婆.. 08/26 23:42
推 CO2: 恭喜08/26 23:45
推 ZSMJ: 恭喜! 感謝分享~~08/26 23:47
→ Leika: 買對了居家位置 但工作地點錯了XD 趕快提出調職或轉職吧 08/26 23:48
推 ilovebingoo: 跟未來的女朋友？？08/26 23:48
推 asuscp123: 恭喜08/26 23:48
推 t932125: 其實可買萬華 北市門牌 現在成交也四字頭 開車走環快接08/26 23:49
→ t932125: 市民就到內湖了08/26 23:49
→ Leika: 近435這帶我住過 不要看得到殯儀館的超高樓層 真的都不錯08/26 23:50
→ Leika: 中正路商圈算蠻愜意的 民生機能夠 不致太混亂 但離內湖好遠08/26 23:51
推 spencer2567: 恭喜恭喜08/26 23:51
推 bob70278: 恭喜畢業～這年紀我也只能買300的orz08/26 23:51
→ Leika: 萬華我也熟 不要買萬華...萬華生活機能達板橋中正路那帶的08/26 23:52
→ Leika: 坦白說 你們還買不起....先住板橋成家是對的。好女友 娶了!08/26 23:52
推 gallantterry: 很厲害了！我也想買板橋，看到最後，很擔心你買茂德 08/27 00:03
→ gallantterry: ！還好沒有，府中那建案也4字頭，不知有沒看過？像 08/27 00:04
→ gallantterry: 你說的進可攻退可守，萬華新成屋最低59沒有4！恭喜08/27 00:04
→ gallantterry: 了！以後別來房版了！心情忽上忽下的！08/27 00:04
→ pds1: 這邊開車到內湖 可能沒比林口快08/27 00:04
推 shter: 恭喜，不錯的地方08/27 00:08
推 vaughn: 不考慮上班的交通，那裡居住環境很好啊，中正路機能也完08/27 00:09
→ vaughn: 善，等重劃區都蓋好就不會那麼荒涼，小孩上學也方便08/27 00:09
→ lijibala: 謝謝SHTER大，您分析汐止物件很透徹 謝謝您!08/27 00:10
推 shter: 其實在內湖但不是開車上班的話，住汐止的優勢沒有比較高08/27 00:14
→ shter: 所以我認為你的選擇並沒有錯08/27 00:15
→ edshen: 恭喜，在你這年紀。 我是買新巨蛋..XDD08/27 00:20
→ edshen: 也快700。 大大 財力雄厚！！08/27 00:21
推 jamo: 恭喜,終於有正常點的好文.... 08/27 00:22
推 lululun: 頭期款你們準備多少啊08/27 00:26
推 rea1: 1P4開頭，保重08/27 00:30
→ LimYoHwan: 新潤「青峰」位於板橋435藝文中心旁，打出首付50萬起08/27 00:31
→ LimYoHwan: 月付2萬起08/27 00:31
→ LimYoHwan: 並提供10%無息貸款08/27 00:31
推 k883111k: 1000萬內，真的是普遍雙薪家庭能力可負擔的。08/27 00:36
推 richmimi: 恭喜買房，開心比較重要08/27 00:40
推 l79cm: 所以排隊是真的假的，有人說賣的好就不會打廣告了08/27 00:45
推 yuifang: 恭喜恭喜 謝謝你的分享 很受用08/27 00:57
推 l79cm: 所以若剩餘戶數賣跟青優戶價格相當也可以銷很快囉 08/27 00:59
推 juichangkuo: 住林口開車通勤內湖九年多，還沒有遇過過單程1.5小08/27 01:00
→ juichangkuo: 時08/27 01:00
→ lijibala: J大 我記得那天下雨，路上三起車禍...08/27 01:04
→ lijibala: 因為未來老婆不會開車，我們上班時間又不一樣，所以只好08/27 01:05
→ lijibala: 割捨林口了。但不得不說林口是個好地方08/27 01:05
推 jecko: 我比較好奇林口開到內湖是怎麼開1.5hr08/27 01:06
→ lijibala: 179cm:我也這麼認為，但事與願違，一般戶別比青優戶貴一08/27 01:06
→ lijibala: 些08/27 01:06
推 gadacha: 怎麼沒有考慮三峽北大08/27 01:07
推 betty921: 我每天6:35從林口開到基隆八斗子,55分鐘左右08/27 01:09
推 jecko: 另外新台五好像沒有到內湖的公車，是如何坐一小時的公車。 08/27 01:10
→ jecko: 大部分都是公車轉文湖線到內湖也不用40分鐘 08/27 01:10
推 iamfinal: 感謝分享 08/27 01:12
推 henryeech: 推 我也看了近一年 汐止是目前買的起的點 08/27 01:18
推 seelove: 在總價/機能/偏好取捨下，最後選的結果不錯，預算有限總 08/27 01:22
→ seelove: 要放棄些東西 XD
推 a187: 我笑了 看這麼多 最後選青峰XDD08/27 02:00
→ a187: 不過買了就恭喜啦
推 LienPig: 沒有腳讓我嚇一跳08/27 02:06
推 ericekin: 恭喜！當初沒考慮中和？08/27 02:51
推 drak4dd: 江翠北側的排名我也是這樣認為08/27 04:51
→ drak4dd: 最近聯上有推新案在涵翠旁08/27 04:56
→ drak4dd: 個人認為不用現在急著去簽預售，一定賣不完08/27 04:58
→ drak4dd: 不如等蓋好再去看，CDE一堆建商有地要蓋 08/27 04:59
→ drak4dd: 只是北側真的是荒地，你說要起來起碼要十年以上08/27 05:00
→ drak4dd: 等不了那麼久的人可能就跑到三重重劃區去買了 08/27 05:12
→ drak4dd: 那邊至少還有家樂福08/27 05:13
→ drak4dd: 未來可能還有北環線08/27 05:13
→ drak4dd: 相較起來江翠北側大眾運輸很尷尬，離捷運說近不近 08/27 05:14
→ drak4dd: 說遠不遠，也不可能再開一條捷運過去08/27 05:14
→ drak4dd: 大台北重劃區也就那幾個，各有優缺 08/27 05:16
推 newstyle: 十年後，你想要賣成本價換房到更好的地點更好的房子???08/27 05:38
推 kcman: 新潤老闆來自茂德，想逃離茂德？沒這麽容易！08/27 07:20
推 leoth: 恭喜買了千萬房子，要努力繳很久，但有家，心就實在了08/27 07:45
推 dragontwo: 恭喜~08/27 08:30
推 BeALoser: 恭喜~08/27 08:45
推 nutor: 可以分享林口看房的心得與比較嗎？ 08/27 09:03
推 crimemax: 覺得0745從林口出發有點晚了，不過下雨加三起車禍，沒有08/27 09:32
→ crimemax: 一小時也是不可能。l大遇到交通的最差狀況了 @@ 08/27 09:33
推 dir2007: 恭喜，雙方努力一起成家，感覺踏實08/27 09:37
推 wulong302: 推認真心得文08/27 09:37
推 ericekin: 是的中永和也不便宜 08/27 09:42
噓 Nuekami: 林口到內湖30分都不用……前提是7:00之前出門。 08/27 09:45
→ sibom: 新潤怎麼會沒負評?XD08/27 10:15
推 kouda: 恭喜~08/27 10:26
→ Neymar: 恭喜，不過這裡有些人會認為你要負債20年，很慘的。08/27 10:56
→ nicejeffery: 聽老婆買車位是對的,賣房時你就知道沒車位的超難賣 08/27 11:38
→ nicejeffery: 買得起房的人會買不起或沒車嗎,我是不信啦08/27 11:39
推 billmin: 內湖上班 不考慮三重蘆洲？08/27 11:43
推 alanbread: 恭喜買到房子！！！ 08/27 12:07
推 turgnev: 推！想得很清楚！08/27 12:15
→ harlanstars: 內湖上班首選捷運吧.平日早上7:00前出門才會30分內到 08/27 12:17
→ harlanstars: 恭喜有加上車位.10年後這個車位就會很重要了 08/27 12:18
推 bug914: 恭喜~ 08/27 12:53
推 spmark: 汐止騎機車到內科25分鐘內，板橋到內湖....頗遠08/27 13:28
推 islet: 我住這帶，去內湖沒塞20分鐘而已 08/27 13:44
推 kevinhon: 恭喜！但你說別相信自住沒差，表示你覺得自己買到低點，08/27 14:07
→ kevinhon: 房價已經不會往下了嗎08/27 14:07
推 Neymar: 背房貸30年不會慘，慘的是沒做好財務規劃硬買的人，你看四 08/27 14:25
→ Neymar: 年才出手，相信已有財務規劃，背這房貸不會影響你生活品質08/27 14:26
→ Neymar: 的話，我到覺得還好。08/27 14:27
推 vaughn: 我比較好奇的是，既然是自住，那需求是在3、4年後嗎？不然08/27 14:58
→ vaughn: 如果現在有需要，應該看成屋才對吧？那如果需求是在3、4年 08/27 14:58
→ vaughn: 後，為什麼不到時等江翠one及青峰等蓋好看了實品再買？08/27 14:58
推 jecko: 其實板上已經有不少預售屋交屋的慘況，買預售屋自住也是賭08/27
→ jecko: 注08/27 15:06
推 vaughn: 我只是對買預售屋卻是要自住的決策過程不太理解，除非買家08/27 15:28
→ vaughn: 覺得買預售比到時買落地成屋便宜，不然，為什麼自住要買預08/27 15:28
→ vaughn: 售屋？08/27 15:28
→ dir2007: 對了！新莊頭前，與副都心有價差喔，價差還不小08/27 16:46
推 rockhart: 恭喜，剛需沒法等 08/27 17:26
推 yuandaheart: 恭喜！土城怎麼價格那麼亂，我朋友去年買新成屋29/P 08/27 17:54
推 newstyle: 這時候買預售說不定能談到好價錢，因為新成屋擠壓效應~ 08/27 18:51
推 n131419: 推認真文 想看其他地點的分享08/27 20:37
→ bonaqabo: 土城29/p 應該離捷運站很遠很遠 08/28 08:29
→ bonaqabo: 捷運800公尺內的依舊40/p以上穩穩08/28 08:30
推 chen0823: 新莊頭前價格應該跟江翠北側差不多吧？可是機能應該好多 08/28 13:46
→ chen0823: 了，已漸漸成型 08/28 13:46
推 jsharon: 恭喜，請問1000萬有含車位嗎？這樣1p多少？ 08/28 14:39
推 chen0823: 新莊不是看了兩個建案？可以說說評比嗎？一個是廣告破盤 08/28 17:20
→ chen0823: 價，另一個是貼紅紙快完銷08/28 17:20